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Bail petites parcelles

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 Il s'agit d'un cas particulier du bail à ferme, avec des spécificités liées aux petites surfaces.

3 conditions pour bénéficier du bail petites parcelles

(art.L. 411-3 du code rural) :

Condition 1 : les parcelles doivent avoir une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral,

Condition 2 : elles ne doivent pas constituer un corps de ferme (selon la jurisprudence : constitue un corps de ferme le fonds loué disposant d’une autonomie culturale : la présence de bâtiments d’exploitation et l’importance des revenus sont des indices d’appréciation)

Condition 3 : elles ne doivent pas être une partie essentielle de l'exploitation du preneur (analyser afin de rechercher si le retrait du fonds litigieux est de nature à déséquilibrer gravement l'exploitation ou à la désorganiser).

 

Adopter un bail de petite parcelle pour des surfaces louées inférieures aux seuils fixés dans le département n’est pas une obligation. Les parties peuvent décider de se soumettre au statut du fermage et signer un bail à ferme de 9 ans ou plus

Dispositions du statut du fermage non applicables au bail petites parcelles

  • forme du bail : forme écrite facultative,
  • état des lieux : facultatif,
  • prix : exclusion des règles du Statut relatives au prix,
  •  durée minimale de 9 ans : facultative : application des articles 1774, 1775 du Code civil ;
  • congé, renouvellement du bail : pas de droit au renouvellement du bail (application des articles 1737, 1738 du Code civil) ;
  •  droit de préemption: aucun droit de préemption en faveur du locataire de parcelles ;

Attention : ce qui doit être pris en considération pour savoir si le droit de préemption est ou non exclu est l’ensemble du fonds loué par le même bailleur au même preneur et non le fonds vendu ; ainsi, le droit de préemption subsistera sur la totalité ou une partie du fonds dès lors que l’ensemble du fonds loué n’est pas une «parcelle» ou constitue un «corps de ferme» ou une «partie essentielle de l’exploitation» ;

  • métayage : non-application de la règle du «tiercement» et du droit de demander la conversion du métayage en fermage.

Dispositions du statut du fermage applicables au bail petites parcelles

  •  obligation de donner congé, mais pas de le motiver, ni de respecter un préavis de 18 mois : les congés peuvent être donnés dans le délai fixé par le Code civil ;
  •  droit à indemnité de plus-value
  • interdiction des cessions et sous-locations
  •  compétence des tribunaux paritaires ;
  •  conditions de résiliation du bail : application de l’article L.411-53 du Code rural qui permet la résiliation pour défauts de paiement, mauvaise exploitation.

Application du code civil

Sous réserve des dispositions du Statut qui leur sont applicables, les locataires de «parcelles» ne constituant ni un «corps de ferme», ni une partie essentielle d’exploitation ne peuvent invoquer que le régime du Code civil :

  • forme du bail: écrit facultatif;

  • durée: article 1774 du Code civil : «le bail sans écrit d’un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé... » C’est-à-dire durée de l’assolement ; S’il y a un écrit, pas de minimum prescrit : possibilité de baux d’un an ;

  • cessation du bail: l’article 1737 du Code civil stipule que, s’il y a eu un écrit, «le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé» ; mais si, à l’expiration du bail écrit, «le preneur reste et est laissé en possession», il y a renouvellement du bail par tacite reconduction (art. 1738 Code civile) ; s’il n’y a pas d’écrit, «le bail ne cesse à l’expiration du terme fixé par l’article 1774 du Code civil que par l’effet d’un congé donné par écrit par l’une des parties avec un préavis de 6 mois au moins» (art. 1775 Code civil) ;
  • motifs du congé : il n’y a pas à les préciser, un congé pourrait être donné, par exemple, dans le seul but de relouer le fonds à un autre locataire, ou de le vendre comme terre libre de toute location 

  • vente du fonds en cours de bail: pas de droit de préemption pour le preneur en place. Mais s’il y a un bail authentique (par devant notaire) ou dont la date est certaine, il ne peut être expulsé par l’acquéreur avant la fin du bail en cours (art. 1743 Code civil).

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